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初めて家を買うあなたへか「賢い」住宅ローンの借り方

気に入った物件が見つかったら次に頭を悩ませるのが資金計画です。購入額全額をキャッシュで!という方はいいですが、多くの方が住宅ローンを利用してマイホームを購入されるかと思います。

数多い住宅ローン商品のなかから、金利や返済方法の違いを比較検討し、あなたに最適な住宅ローンを見つけるのは意外と大変です。実際に返済が始まってからも繰り上げ返済のタイミングや、金利の変動など長い年月の間には様々な知識と対応が必要になります。

今回は、ライフスタイル別(ずっと共働き・全期間夫のみなど)に賢い住宅ローンの借り方をご紹介します。あなたにぴったりの住宅ローンを選択して夢のマイホームでの暮らしを満喫してください。

支払額は住宅ローンの組み方で大きく変わる?

住宅ローンにはいくつかの種類があります。公的融資と民間融資があり、それぞれにメリットが違います。

公的機関が提供するローンには、【フラット35】(※住宅金融支援機構と民間金融機関の住宅ローン)、「財形住宅融資」、「自治体融資」などがあり、【フラット35】は基本的には誰でも利用可能、「財形住宅融資」は財形貯蓄を利用している人を対象とした融資、「自治体融資」はその自治体の住民を対象としたものです。

【フラット35】については、お申し込みのお客様が、省エネルギー性、耐震などの条件を満たす住宅を取得される場合に適用となる【フラット35】S(優良住宅取得支援制度)の当初10年間の金利が年-0.3%から-1.0%へ拡大されます。平成22年2月15日に融資を受ける人から、平成22年12月30日にお申し込みされる人までが対象になります。
※【フラット35】Sには、募集金額があり募集金額に達した場合は、受付終了となります。受付終了日は終了する約3週間前に発表されます。

一方、民間ローンには、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、JA(農業協同組合)、ノンバンク(信販、クレジット会社など)が提供するローンがあります。銀行とノンバンクは基本的に居住地に関わらず広く一般の人を対象に融資を行い、その他は地域に根付いた金融機関で一定の出資を行っている組合員である事が条件となる場合が一般的です。

次にチェックすべきものは住宅ローンの貸し出し金利です。大きく分けて3つの種類があります。

■住宅ローンの貸し出し金利の種類  ●固定金利型 ●一定期間固定金利型 ●変動金利型

住宅ローンは利用期間が長期間になるので、その特徴を理解して選択しないと返済総額に大きな違いが出てきます。固定金利型で、長期低金利の代表的なのものは【フラット35】ですが、民間独自の住宅ローンでも長期固定金利のものが登場してきています。また、借入期間が長期間ではない場合(およそ20年以内)や、数年先には金利を見直したいという場合は一定期間固定金利型を選ぶのが良いでしょう。変動金利型は金利が上がると元本が減らないデメリットがありますが、現在では変動金利型が一番金利が低く設定されているケースが多いので、短期間の住宅ローンや金利の動向に敏感な人に向いています。金利の変動を見ながら、借り換えや繰り上げ返済を活用し支払額を調整していく事が必要です。

ローンを組む時はライフスタイルを考える

一般的に住宅ローンは長期間返済し続けていくものです。期間が長くなると、その間に住宅ローン金利だけではなく、家族が増えたり、働き方が変わったりなど、ライフスタイルが変化していきます。その変化に伴い、家計の収支も大きく変わります。 今はラクに返済できる金額でも、将来は返済が苦しくなるケースもあるかもしれません。ですから、目先の事だけでなく、ライフスタイルが将来どのように変化するかをある程度予測して住宅ローン返済計画を立てる事が大切です。

■ライフスタイルから考えた家計・収支の変化

(1)共稼ぎ(DINKS)から夫の単独収入へ → 実質の可処分所得減
(2)子供が増えた → 出産費用、教育費、交際費アップ
(3)親と同居や介護費用等の負担が発生
(4)リフォームや修繕の費用負担が発生

家計の収支が大きく変化するケースとして、共稼ぎ夫婦(DINKS)から夫単独の世帯収入になり、収入が減った時の住宅ローン負担増が考えられます。夫単独の世帯収入になるという事は妻の収入が無くなるだけではなく、お子様の出産費用や教育費、交際費といった「出費」が増えます。共稼ぎ時代のゆとりのある時に貯蓄をしておけば問題ありませんが、思った以上に出費がかさみ、毎月家計は赤字。結局住宅ローンが払えなくなるというケースも出てきます。「一生共稼ぎで、子供は作らない」というご夫婦以外は、夫単独収入の時が来る事を考えて、住宅ローンの返済計画を立てた方が安心です。

これ以外にも経済状況の悪化による収入の減少、失業、ご両親の介護費用、購入したマイホームの修繕・リフォーム費用等も計算に入れておく必要もあります。物件購入を検討する段階で将来のライフスタイルの変化についても担当の営業マンに相談してアドバイスを貰う事が重要です。

■ずっと共稼ぎの夫婦のケース

子供がいる・いないに関わらず、夫婦で働き続ける予定。毎月の返済額や繰り上げ返済に対して多少の余裕がある。

夫婦2人とも安定した収入が見込まれるなら、ローン控除の事も考えて共有名義にし、それぞれの名義でローンを組むと、ローン商品の選択がかなり自由にできます。借入額の配分は収入の比率によって決まってきますが、ここでは妻が夫の3分の2程度の収入と考えてシミュレーションします。

夫のローンはある程度のリスクを考えて、長期固定金利の安定したものを選びます。一方、妻のローンは金利の低い変動金利を選び、早期返済を目指します。金利優遇(最大-1.5%)の受けられるものがお勧めです。

経済環境を加味してボーナス併用は考えずに、ボーナス分は繰り上げ返済に回すようにします。こまめに繰り上げ返済し易いように、インターネット経由で繰り上げ返済ができ、手数料のかからない住宅ローンを提供している銀行を選ぶのも得策です。

シミュレーションパターン1
借入総額3,000万円(夫2,000万円、妻1,000万円)、元利均等払いで計算。
●夫のローン ・・・ 【フラット35】Sを借入期間35年で利用 → 金利1.34% (当初10年間。その後2.34%)
●妻のローン ・・・ 変動金利プランを借入期間15年で利用 → 金利0.975% (優遇金利-1.5%適用)

月々の返済額
(夫)約60,000円(当初10年間・11年目から68,000円) (妻)約60,000円(15年間)

夫が単独で3,000万円を35年ローンで借り入れた場合と比較すると総返済額で約287万円軽減され、さらに16年目からは夫単独返済の約68,000円となり、妻の返済額相当分を貯蓄にまわす事ができます。
※妻のローン返済を、店頭金利2.475%と仮定し、金利優遇-1.5%を適用した0.975%とした場合

☆ポイント1
【フラット35】は、借入期間が20年までと20年超の2つの金利が設定され、借入期間が20年までの金利は20年超よりも低く設定されています。借入期間を20年と短く設定して、利息の支払いや団体信用生命保険料を大幅に節約できます。また20年超の場合でも、低金利の固定金利を長期間利用できるメリットもありますので、夫の住宅ローンの月々の返済額にゆとりを持ち、妻の収入があるうちに返済していく事も得策です。

さらに平成22年2月15日に融資を受ける人から、平成22年12月30日に申し込みをする人まで、金利の引下げ幅が拡大される【フラット35】S(優良住宅取得支援制度)を利用できるケースはさらにお得です。

☆ポイント2
毎月の返済金額を考えて妻の借入期間を15年に設定。
金利が上昇する可能性がありますので、繰り上げ返済をこまめに行い、10年以内の完済を目指します。妻のローンが終了した時点での金利の動向によっては、その後の資金を夫のローンの返済に充てたり、生活資金や老後の生活資金とするかなど、将来のライフプランを設計する余裕が出てきます。

■全期間夫のみの収入のケース

奥さんは働く予定なし。しかし子供が少し大きくなったら、働きたい!というご家族の場合。

このタイプの世帯は、ご主人の年収増加に期待するものの、現在の経済状況を考えて、月々の住宅ローンの返済額をできるだけ抑えたゆとりを持った返済プランを立てましょう。

将来奥さんが仕事をし、収入が増えた場合、繰り上げ返済やその際に可能な金利プランの見直しをする事が可能なので、現状最も金利が低い変動金利プランの住宅ローンを利用するのがお勧めです。最近は金利優遇キャンペーンを行っているところが多いですが、不動産会社によっては提携ローンとして1.5%以上の金利優遇を提供しているところがあります。優遇幅が大きい事や優遇期間が長い(中には35年全期間!)ものがお勧めです。

ご家族の成長とともに出費が増えていく傾向にありますから、返済プランも無理のない返済計画を立てましょう。

シミュレーションパターン2
例1.・・・返済期間35年、ボーナス併用なしの場合 月々の返済額 約85,000円
例2.・・・返済期間35年、ボーナス併用の場合 月々の返済額 約68,000円 ボーナス時加算額 約102,000円

☆ポイント1
変動金利のプランは、現在は金利が低く設定されていますが、将来の経済状況によって金利が上昇する可能性があります。そのような時に備えて、繰上返済やプラン変更をタイミングよく行えるように普段から貯蓄をしておく事が重要です。

☆ポイント2
35年ローンを完済するのは何歳かという事も重要です。仮に30歳で借り入れたとすると、完済時は65歳です。定年後も住宅ローンが残らないように1年でも若いうちに決断して、早く完済してしまう方が安心です。

今回は、ライフスタイルによって最適な住宅ローンの組み方をシミュレーションしてみました。
ご家族のライフスタイルによって様々なケースがあると思います。住まい選びの際には、間取りプランや立地条件と同じくらい資金計画について、担当の営業マンに相談して見通しを立てながら住まい探し・マイホーム購入計画を立てていく事が大切です。

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